Gia đình tôi có 2 mảnh đất sát nhau, 1 mảnh đứng tên mẹ tôi hiện đã xây nhà, 1 mảnh đứng tên của cả ba mẹ tôi đã đem đi thế chấp, sau một thời gian thì vì lí do gia đình nên chưa thể chuộc lại nên bên chủ nợ đang cầm sổ đỏ mảnh đất kia xuống nhà tôi đòi lấy mảnh đất có nhà đứng tên mẹ tôi.

Tôi có ra địa chính hỏi thì được biết, do làm giấy tờ sai sót dẫn đến bị nhàm hai thửa đất với nhau, mảnh đất thế chấp nhầm mảnh có nhà của mẹ tôi. Gia đình tôi có thương lượng thì bên kia không chấp nhận và đã chuyển tên quyền sở hữu đất sang người khác và đòi lấy nhà của mẹ tôi. Hiện họ đã đâm đơn ra toà chờ giải quyết. Xin hỏi, lúc ra Tòa thì có giữ được mảnh đất của mẹ tôi không?

Tranh chấp đất đai đang thế chấp

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An

Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất ba mẹ bạn cầm cố khác với thửa đất mẹ bạn đứng tên. Và vụ việc đang được giải quyết tại Tòa án nên khi tham gia vào quá trình giải quyết, gia đình bạn có quyền cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp để đề nghị được bảo vệ.

Về quy định điều kiện để thế chấp tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc gia đình bạn vay nợ thì có trách nhiệm trả nợ theo quy định Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, việc cầm cố sổ đỏ phải tuân theo hình thức theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

” 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Do đó, căn cứ vào các quy định trên thì việc cầm cố sổ đỏ giữa mẹ bạn và bên nhận cầm cố không có giá trị pháp lý (giao dịch này vô hiệu), người nhận cầm cố không thể tự mình sang tên cho người khác được.

Thứ hai, cách thức lấy lại sổ đỏ:

Để lấy lại được sổ đỏ thì trước hết, mẹ bạn nên yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại sổ, nếu không trả thì mẹ bạn có thể nộp đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng cầm cố bị vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải có nghĩa vụ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo quy định này, giao dịch dân sự vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, đồng thời các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này, khi Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu thì bắt buộc bên nhận cầm cố sẽ phải có nghĩa vụ trả lại sổ đỏ cho mẹ bạn